Vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien en location, alors vous avez sans doute déjà entendu parler des loyers impayés, véritable hantise de tous les bailleurs ! Mais, savez-vous réellement à partir de quel moment le terme “loyer impayé” est employé ? Et plus important encore, savez-vous comment les éviter ? On vous explique tout !

Qu’est-ce qu’un loyer impayé ?

On parle de loyer impayé lorsque ladite dette du locataire est supérieure ou égale à deux fois le montant du loyer mensuel avec charges. Autrement dit, on parle de loyer impayé lorsque les deux derniers loyers charges comprises n’ont pas été versés au bailleur.

Que faire en cas de loyer impayé ?

Lorsqu’il y a loyer impayé, si le locataire perçoit des aides, alors, l’organisme lui versant les aides sera obligatoirement prévenu par le bailleur.

Bon à savoir : si le locataire bénéficie d’aide, par exemple l’APL, on parlera de loyer impayé quand la dette sera égale à deux mois de loyer sans les aides.

Lorsque le bailleur constate qu’il y a loyer impayé, il peut, avec le locataire et l’aide d’un conciliateur de justice, se mettre d’accord sur un étalement de paiements.

Si cette option n’est pas envisageable, il y a trois étapes à respecter, en accord avec la clause résolutoire présente dans le bail :

• Étape 1 : un commandement de payer est émis par un commissaire de justice

• Étape 2 : le locataire à un délai de 2 mois pour payer, il peut demander une aide au fond de solidarité ou encore au juge des contentieux de la protection un délai de paiement

• Étape 3 : passé ce délai, si le locataire a payé son dû, il peut rester dans le logement. Si ce n’est pas le cas, le bailleur peut alors saisir un juge afin de prononcer l’expulsion.

L’expulsion d’un locataire

L’expulsion d’un locataire doit être ordonnée par un juge, et ne peut être procédé que par un commissaire de justice. Elle peut se faire uniquement les jours ouvrés, entre 6h et 21h. Aucune expulsion ne pourra se faire lors de la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars suivant.

💡 Bon à savoir : le propriétaire ne peut entrer dans le logement tant que le locataire n’a pas été expulsé, de plus il ne peut procéder lui-même à l’expulsion sous peine de 3 ans de prison et 30 000€ d’amende.

Comment les éviter ?

Tout d’abord, afin de se protéger contre les loyers impayés, un bailleur peut souscrire à une assurance loyer impayé. Son rôle est de garantir le paiement des loyers, et en cas d’impayé, elle prendra le relai auprès du bailleur et s’occupera des démarches administratives.

Dans le même esprit, le bailleur peut exiger une caution, c'est-à-dire un garant pour le locataire. De cette façon, en cas d’impayé, le bailleur se tournera vers le garant pour régler la dette. Le garant peut être un garant physique, comme un organisme. Par exemple, en cas de garantie Visale, l’organisme concerné sera Action Logement.

Le bailleur peut également, afin de s’assurer de la solvabilité du futur locataire, faire certifier les documents de ce dernier. De cette manière, il se protège des faux et pourra s’assurer que le futur locataire qui souhaite s’engager est en capacité de payer.

Enfin, le meilleur conseil, dans le but d'éviter ce genre de situations désagréables, est de bien se faire conseiller. Se faire accompagner par un professionnel permettra au propriétaire de profiter de son expérience et de ses connaissances en la matière.

De plus, en faisant gérer son bien, un propriétaire laisse au professionnel ou à l’agence, la lourde tâche de faire certifier les documents, de s’assurer du sérieux et de la solvabilité du locataire, ainsi que de son garant. En cas d’impayé, ce sera l’agence, qui s’occupera des démarches pour le propriétaire.

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