Lors de la vente d'un bien immobilier, plusieurs situations sont possibles. L'une d'entre elle est la vente en indivision, cela signifie qu'au moins deux personnes détiennent le bien immobilier. Mais quelles sont les règles ? En quoi cette vente est différente d'une vente classique ? Que faire en cas de désaccord ? Nous répondrons à toutes ces questions dans cet article détaillé. 

Qu’est-ce que l’indivision ?

L'indivision est une situation juridique où un bien est détenu par au moins deux personnes, souvent à la suite d'un héritage, d'un divorce ou d'un achat en commun. Les biens en indivision sont appelés bien indivis, et les propriétaires sont connus sous le nom d'indivisaires ou cohéritiers.

La gestion quotidienne de ces biens nécessite la désignation d'un responsable par les indivisaires, chargé des tâches courantes et des petites réparations. Pour des travaux importants, comme la réparation d'une toiture ou d'une plomberie défaillante, un indivisaire peut prendre l'initiative et se faire rembourser par la suite. Les décisions majeures, telles que la vente du bien ou la prise d'une hypothèque, exigent l'unanimité des indivisaires, assurant ainsi une décision collective.

L'utilisation des biens indivis doit respecter plusieurs règles :

• Obtenir l'accord des autres indivisaires,

• Respecter leurs droits et garantir que le bien est utilisé selon sa destination initiale.

Si un indivisaire utilise seul le bien, il doit verser une indemnité aux autres, sauf décision contraire. Les situations d'indivision se manifestent principalement dans trois contextes : la succession, où les héritiers deviennent propriétaires d'une part du patrimoine après un décès ; le divorce, où les époux détiennent chacun une part des biens de leur patrimoine ; et l'achat en commun, où la répartition des droits de propriété est définie selon les quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition.

Comment vendre un bien en indivision ?

L'indivision est un régime complexe où plusieurs personnes partagent la propriété d'un bien, souvent établi après une succession, un achat conjoint entre concubins ou des partenaires de PACS. Chaque indivisaire possède une quote-part proportionnelle à sa contribution financière initiale, ce qui définit ses droits et responsabilités au sein de l'indivision. Outre la gestion quotidienne du bien, telle que la maintenance et les décisions mineures, chaque indivisaire est tenu de participer financièrement aux dépenses communes, telles que les taxes et les réparations, en proportion de sa part de propriété.

Pour sortir de l'indivision, deux options principales s'offrent à un indivisaire. Premièrement, il peut choisir de vendre sa quote-part à un autre co-indivisaire. Si l'indivision ne compte que deux propriétaires, cette transaction met fin à l'indivision. Si la vente est proposée à un tiers extérieur, les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption, ce qui leur permet d'acquérir la quote-part en priorité aux mêmes conditions offertes à l'acheteur tiers. Cette procédure est formalisée par une notification précise par huissier, indiquant le prix, les termes de la vente et l'identité de l'acheteur potentiel, suivie d'un délai d'un mois pour exercer le droit de préemption.

Deuxièmement, la vente de l'intégralité du bien en indivision nécessite normalement l'accord unanime de tous les co-indivisaires, incluant la fixation du prix de vente et la répartition des produits de la vente. Cependant, la loi de 2009 a introduit une exception permettant la vente sans consentement unanime, sous réserve que les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis soient favorables à la vente. Dans ce cas, la procédure débute par une notification de l'intention de vente chez un notaire, suivi d'une notification aux autres indivisaires par huissier, leur offrant un délai de trois mois pour répondre. En cas de désaccord, un procès-verbal de difficulté est dressé, et les vendeurs peuvent alors saisir le Tribunal de grande instance pour autoriser la vente aux enchères, avec répartition des produits de la vente selon les parts de chaque indivisaire.

Pour éviter des complications juridiques et favoriser une issue amiable, il est fortement recommandé de privilégier les accords entre les co-indivisaires dès que possible et d'obtenir un consentement unanime pour toute vente en indivision.

Les questions courantes

Que faire en cas de refus de l’un des indivisaires ?

La loi de simplification et de clarification du droit du 12 mai 2009 introduit des dispositions importantes pour la vente de biens immobiliers en indivision. Selon l'article 6 de la loi n°2009-526, il est possible de vendre un bien sans l'accord unanime des indivisaires, à condition que ceux souhaitant vendre représentent au moins 2/3 des droits indivis. La procédure commence par une notification de l'intention de vendre chez un notaire, qui doit informer les autres indivisaires par acte d'huissier dans un délai d'un mois. Si les autres indivisaires donnent leur accord, la vente peut se conclure selon les conditions proposées. En cas de refus ou d'absence de réponse, le notaire établit un "procès-verbal de difficulté". Les indivisaires majoritaires peuvent alors saisir le Tribunal de grande instance avec ce procès-verbal pour autoriser la vente, sous réserve qu'elle ne porte pas atteinte de manière excessive aux droits des autres indivisaires. Si la vente est approuvée, elle se déroule aux enchères (vente par licitation), et le produit de la vente est réparti entre les indivisaires selon leurs parts respectives après déduction des frais. Cette loi représente un assouplissement significatif par rapport à l'exigence traditionnelle d'un accord unanime pour la vente d'un bien en indivision, facilitant ainsi la gestion des biens partagés.

Peut-on vendre sans l’accord de tous les indivisaires ?

Pour vendre un bien en indivision avec l'accord des indivisaires, les propriétaires doivent initialement exprimer leur intention devant un notaire. Ce dernier notifie alors les autres indivisaires de cette intention dans un délai d'un mois. Si aucun des indivisaires ne s'oppose ou ne se manifeste dans les trois mois suivant la notification, le notaire constate l'absence de réponse par procès-verbal. Cependant, si des oppositions surviennent ou en l'absence de réponse, le Tribunal de grande instance peut être saisi pour autoriser la vente, sous réserve que cela ne porte pas atteinte de manière excessive aux droits des autres indivisaires.

En ce qui concerne les actes d'administration, comme la location du bien ou la vente de meubles indivis pour régler des dettes, ils peuvent être effectués par les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis, sans nécessiter l'accord des autres indivisaires ni recours judiciaire.

Alternativement, un indivisaire a le droit de sortir de l'indivision en vendant sa quote-part. Pour ce faire, il doit informer les autres indivisaires de son intention par courrier recommandé avec accusé de réception, leur accordant un droit de préemption pour racheter la quote-part dans un délai d'un mois. Si aucun des indivisaires n'exerce ce droit, l'indivisaire vendeur peut alors proposer la vente à un tiers. Si un indivisaire manifeste son intention de racheter, il dispose de deux mois pour finaliser l'acte de vente chez le notaire. En cas de non-respect des délais prévus, le vendeur peut annuler la préemption, vendre à un tiers et demander des dommages et intérêts. Le non-respect du droit de préemption expose le vendeur à une possible annulation de la vente demandée par les autres indivisaires.

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