Lors de l'achat ou de la location d'un bien immobilier, la notion de surface habitable est essentielle pour évaluer l'espace de vie réellement disponible. Définie de manière précise par le Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable tient compte de divers critères et exclusions qui peuvent prêter à confusion. Dans cet article, vous retrouverez toutes les informations importantes sur cette notion.

Définition de la surface habitable

La surface habitable, telle que définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, correspond à la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. En d'autres termes, il s'agit de l'espace réellement utilisable par les occupants pour vivre et se déplacer librement à l'intérieur du logement. Cette définition précise exclut certaines parties du logement qui, bien que présentes physiquement, ne sont pas comptabilisées dans la surface habitable. Cette précision est importante, car elle permet de distinguer l'espace de vie effectivement utilisable des autres zones non comptabilisables, souvent destinées à un usage de stockage ou à des fonctions secondaires.

Pièces incluses dans le calcul

La surface habitable inclut toutes les pièces intérieures d'un logement dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 mètre. Ce calcul prend en compte les espaces de vie principaux tels que : 

• Les chambres à coucher, 
• Les salons, 
• Les salles à manger 
• Et les cuisines, qui sont des pièces essentielles pour le quotidien des occupants. 

Sont également incluses les salles de bain, les salles d'eau et les cabinets d'aisance, qui, bien que souvent de taille réduite, sont indispensables au confort du logement. De plus, des espaces utilitaires tels que les buanderies, débarras, séchoirs et celliers sont comptabilisés, car ils offrent des fonctionnalités complémentaires utiles pour les activités domestiques. La clé pour qu'une pièce soit incluse dans le calcul de la surface habitable est qu'elle soit accessible de l'intérieur du logement et qu'elle réponde aux critères de hauteur sous plafond, garantissant ainsi qu'elle peut être pleinement utilisée par les occupants sans restriction.

Pièces exclues du calcul

Certaines parties du logement ne sont pas incluses dans le calcul de la surface habitable, car elles ne répondent pas aux critères définis par la réglementation. Les combles non aménagés, par exemple, ne sont pas pris en compte car ils ne sont pas adaptés à une utilisation quotidienne sans travaux d'aménagement spécifiques. De même, les sous-sols et caves, souvent utilisés pour le stockage ou comme espaces techniques, ne sont pas inclus. Les garages, destinés principalement au stationnement des véhicules, sont également exclus. Les espaces extérieurs comme les terrasses, balcons et loggias, bien qu'ils puissent ajouter une valeur esthétique et fonctionnelle au logement, ne sont pas comptabilisés dans la surface habitable car ils ne font pas partie de l'espace intérieur utilisable. Les vérandas, souvent considérées comme des extensions du logement mais ne répondant pas toujours aux mêmes normes de construction, sont également exclues, tout comme les locaux communs des immeubles collectifs, qui sont destinés à un usage partagé par tous les résidents.

Diagnostic Boutin

Le diagnostic Boutin, introduit par la loi Boutin de 2009, a pour objectif de standardiser la mention de la surface habitable dans les contrats de location pour les logements nus utilisés comme résidence principale. Cette obligation vise à protéger les locataires en leur fournissant une information précise et fiable sur la superficie habitable du logement qu'ils s'apprêtent à louer. Pour les locations meublées ou saisonnières, la mention de la surface habitable reste optionnelle, bien que recommandée pour plus de transparence. Le diagnostic Boutin doit être réalisé par un professionnel qualifié, garantissant ainsi l'exactitude des mesures et la conformité aux normes légales en vigueur. En cas de litige, ce document sert de référence pour vérifier que la surface annoncée correspond bien à la réalité, permettant au locataire de demander une révision du loyer si une différence significative est constatée.

Points essentiels

La surface habitable correspond à l'espace effectivement utilisable par les occupants d'un logement, englobant uniquement les pièces et espaces répondant aux critères de hauteur et d'accessibilité intérieure. Elle est calculée uniquement pour les biens destinés à l'habitation, garantissant ainsi une évaluation précise de l'espace de vie disponible. En cas de différence de plus de 5% entre la surface habitable indiquée dans le contrat et la réalité mesurée, le locataire est en droit de demander une réduction proportionnelle du loyer, protégeant ainsi ses intérêts financiers. Par ailleurs, il est possible d'augmenter la surface habitable d'un logement en aménageant des espaces comme le sous-sol, en procédant à une surélévation ou en ajoutant une véranda, à condition que ces aménagements respectent les normes en vigueur et soient inclus dans le calcul de la surface habitable.

Calcul de la surface habitable

Pour calculer la surface habitable d'un logement, il convient de suivre plusieurs étapes méthodiques : 

• Tout d'abord, mesurez la longueur et la largeur de chaque pièce habitable, en utilisant un mètre ruban ou un outil de mesure électronique pour obtenir des dimensions précises. 
• Multipliez ensuite ces dimensions pour calculer la surface de chaque pièce en mètres carrés. 
• Additionnez les surfaces de toutes les pièces habitables pour obtenir la surface totale. 
• Déduisez les surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers et autres éléments structurels non habitables, selon les critères définis par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. 
• Enfin, vérifiez que les parties de pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre sont exclues du calcul. Cette méthode rigoureuse garantit une mesure exacte et conforme aux normes légales, reflétant fidèlement l'espace de vie utilisable par les occupants.

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