Savez-vous ce qu’est une SCI ? La société civile immobilière est une structure juridique très courante en immobilier, qui comporte de nombreux avantages. Il y a cependant, beaucoup d’informations à connaître avant de se lancer et d'acheter un bien. Création, avantages, inconvénients… Faisons le point ensemble !

La Société Civile Immobilière (SCI) : pour qui, pour quoi ?

La SCI est une structure juridique, qui se doit d’être composée d’au moins deux personnes, soit deux associés. Les associés doivent désigner un gérant qui s'occupera de la gestion courante des biens. Les parts de chacun sont tout de même au prorata de ce que chacun investit. Il n’y a pas de capital social minimum à apporter afin de créer une SCI. De plus, elle ne peut perdurer au-delà de 99 ans.

Une SCI permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers à la fois, en son nom. Elle facilite tant la gestion, que la transmission du patrimoine.

Pour ce qui est de la gestion, tout étant réparti entre les associés, les bénéfices ainsi que les coûts sont partagés. Un seul associé n’aura donc pas à se soucier de l’un ou l’autre seul.

Concernant la transmission, elle est facilitée, car ce sont les parts de la SCI qui sont cédées. De plus, il est possible de bénéficier d’un abattement sur les droits de succession.

Les inconvénients d’une SCI

Il y a tout de même quelques inconvénients qu’il est bon de connaître avant de créer une SCI. Tout d’abord, il n’y a pas de solidarité des associés. De ce fait, chacun sera redevable des dettes, au prorata de leurs parts de la SCI. De plus, la responsabilité n’est pas limitée. Les associés seront donc indéfiniment concernés.

Enfin, créer une SCI est assez complexe. Pour ce faire, il faut respecter certaines étapes :

• 1 : la désignation d’un gérant ainsi que d’un siège social

• 2 : rédiger les statuts, par un professionnel du droit de préférence

• 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales, et immatriculer la société.

La fiscalité d’une SCI

En principe, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, cependant les associés peuvent faire le choix de l’impôt sur les sociétés. Selon ce choix, les avantages ne seront pas les mêmes.

L’impôt sur le revenu

Lorsque la société est soumise à l’impôt sur le revenu, elle peut déduire certaines charges (fixées par la loi) ainsi qu’une partie du déficit. La comptabilité de la société est plus simple, et les associés peuvent choisir entre le régime réel ou le régime micro-foncier.

Cependant, si les bénéfices de la société sont importants, la tranche marginale le sera également.

L’impôt sur les sociétés

Lorsque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, il est possible d’amortir les meubles, et de déduire certains frais comme les frais de notaire par exemple. De plus, le salaire du gérant sera déduit du résultat et le déficit peut être reporté d’une année à l’autre. Enfin, les associés auront la possibilité de soumettre les dividendes au prélèvement forfaitaire.

En revanche, la comptabilité est bien plus complexe, et les bénéfices de société seront soumis à la double imposition, la seconde fois au titre du dividende ou de la rémunération sur la feuille d’impôt de l’associé.

La SCI vs l’indivision

Pour rappel, dans le cadre d’une indivision : chaque indivisaire à une quote part, ainsi que des droits sur la totalité du bien. Avec une SCI, les associés ont chacun leurs parts respectives, et ne possèdent des droits qu’en fonction de ces dernières.

Faites donc le choix de la SCI si vous souhaitez que chacun conserve ses droits uniquement sur ses parts et le choix de l’indivision pour garder vos droits sur la totalité du bien.

Vous souhaitez investir au nom d’une SCI ? Benedic immobilier se fera un plaisir de vous accompagner dans cette démarche. Vous pourrez compter sur nos experts pour vous partager leurs connaissances dans ce domaine.