Signer un bail commercial engage votre entreprise sur une période de temps significative. C'est pourquoi il est essentiel de poser les bonnes questions pour se prémunir d’éventuelles mauvaises surprises. Passons en revue les questions importantes afin de vous aider à naviguer dans le processus de signature d'un bail commercial avec confiance, et ne laissez plus aucun détail vous échapper !

Il existe plusieurs types de baux :

• Bail commercial : 9 ans, résiliable par le locataire à chaque période triennale avec un préavis
• Bail professionnel : 6 ans, résiliable par le locataire à tout moment avec un préavis de 6 mois
• Bail dérogatoire et bail précaire : de courte durée avec durée ferme

Assurez-vous également de vérifier si le bail comprend des options de renouvellement, ce qui vous permettrait de prolonger la location au-delà de la durée initiale.

Outre le loyer, il peut y avoir d'autres coûts à prendre en compte, tels que les charges locatives, les taxes foncières, les frais d'entretien ou les coûts liés à la copropriété. Renseignez-vous sur les détails sur ces dépenses supplémentaires afin d'évaluer le budget global de votre entreprise. Cette liste doit être annexée au bail.

Il est important de connaître les conditions de résiliation anticipée du bail au cas où vous souhaiteriez mettre fin à la location avant la fin de la durée prévue. Cela peut inclure des clauses spécifiques, des préavis à respecter ou des pénalités éventuelles. Il est nécessaire de bien comprendre ces conditions en amont pour éviter toute surprise désagréable.
Il peut être possible de négocier avec le propriétaire une résiliation de bail anticipée en versant une indemnité financière au bailleur ou en trouvant un repreneur sur le bail.

Clarifiez les responsabilités en matière de réparations et de travaux d'aménagement. Certains baux peuvent spécifier que le locataire est responsable de l'entretien courant du bien, tandis que d'autres peuvent exiger que le propriétaire prenne en charge les réparations structurelles. 
Comprenez les obligations et les coûts qui en découlent pour éviter tout litige futur.

Le locataire doit tenir en bon état d’entretien les lieux loués pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements et effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, y compris les travaux de mise en conformité avec la réglementation actuelle ou future à l’exception de ceux dont le redevable légal est le Bailleur (Article R145-35 - Code de commerce), ceux dont l’exécution résulte d’une injonction administrative ainsi qu’aux réparations découlant de la vétusté en remplaçant s’il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé, à l’exception uniquement des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du Code civil, à savoir celles concernant les gros murs et les voûtes, la réfection des poutres et des couvertures entières et la reconstruction totale des murs de soutènement et de clôture qui resteront seules à la charge du Bailleur.

Il est pertinent de vérifier les dispositions quant aux augmentations de loyer pendant la durée du bail. Cela peut inclure des augmentations annuelles basées sur un indice ou une formule spécifique.
Le loyer est indexé en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’Insee ou l'indice des loyers des activités tertiaire (ILAT), l’indexation intervenant de plein droit, sans qu’il soit nécessaire pour le Bailleur de formaliser une demande préalable, tous les ans, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail

Si vous envisagez de céder votre bail ou de sous-louer l'espace, assurez-vous de comprendre les conditions et les restrictions liées à ces actions. Certains baux peuvent exiger une approbation préalable du propriétaire ou inclure des clauses spécifiques concernant la cession ou la sous-location.

• Le Preneur ne pourra sous-louer tout ou partie des lieux loués et dans l’hypothèse où la sous-location partielle des locaux serait autorisée, il devra se conformer aux prescriptions légales requises, l’ensemble des locaux conservant, en toute hypothèse de convention expresse, un caractère indivisible.

• Le Preneur ne pourra céder son droit au présent bail, ni sous-louer, en tout ou en partie, les locaux en dépendant, sauf à l’acquéreur de la totalité de son fonds de commerce, qu’à la condition d’avoir obtenu préalablement l’agrément exprès et par écrit du Bailleur.

Il est crucial de poser les questions appropriées avant de signer un bail commercial. Cela vous permet de comprendre pleinement les conditions générales, ainsi que les implications financières à long terme. En connaissant la durée du bail, les coûts supplémentaires, les conditions de résiliation anticipée, les responsabilités en matière de réparations, les clauses d'augmentation du loyer et les modalités de cession ou de sous-location, vous pouvez prendre des décisions qui favoriseront la croissance et la stabilité de votre entreprise. Soyez prudent, prenez votre temps et faites en sorte que chaque aspect du bail réponde aux besoins de votre entreprise.

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