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Les questions courantes sur le viager
Lorsque l’on parle de viager, de nombreuses questions peuvent se poser en raison du caractère particulier de cette transaction. Dans cet article, nous allons répondre aux questions les plus couramment posées.
Pour rappel, le viager est une vente immobilière où le vendeur reçoit un bouquet initial et une rente régulière, avec la possibilité de continuer à occuper le bien (viager occupé) ou de céder immédiatement l’usage du bien à l’acheteur (viager libre), en fonction de l’espérance de vie du vendeur et des modalités négociées, tout en prenant en compte des aspects fiscaux et des risques liés à la longévité du vendeur et à la solvabilité de l’acheteur.
Comment acheter en viager ?
Pour acheter un bien en viager, il est essentiel de suivre plusieurs étapes clés :
Recherchez des biens en viager soit sur des plateformes spécialisées, soit par l'intermédiaire d'agents immobiliers
Consulter un notaire pour rédiger et sécuriser le contrat de vente car la négociation des termes du contrat, incluant le montant du bouquet, la rente viagère, et les conditions spécifiques de la vente, est une étape déterminante.
À l’aide de votre agent immobilier et du notaire, négociez les termes du viager s’ils ne conviennent pas.
Peut-on vivre dans un viager occupé ?
Du point de vue de l’acheteur, il est important de savoir qu'il ne pourra pas vivre dans le bien si celui-ci est vendu en viager occupé. Dans ce type de vente, le vendeur continue à résider dans la propriété après la transaction.
Bien que l'acheteur devienne immédiatement propriétaire légal du bien, il ne pourra en prendre possession qu'à la mort du vendeur. Pendant ce temps, il paie un bouquet initial et une rente viagère régulière. Ce système permet au vendeur de rester dans son logement tout en recevant un soutien financier, tandis que l’acheteur bénéficie d’un prix d’achat généralement inférieur à la valeur du marché en échange de l'attente nécessaire avant de pouvoir occuper le bien.
Peut-on revendre un viager avec plus-value ?
Oui, il est possible de revendre un bien acheté en viager avec une plus-value. Cependant, la revente peut être complexe :
Il est nécessaire de trouver un acheteur prêt à accepter les conditions du viager, notamment le paiement de la rente viagère au vendeur initial. Si la valeur du bien a augmenté, une plus-value peut être réalisée lors de la revente.
La revente est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière, calculée en soustrayant le prix d’achat du bien de la valeur de cession.
En cas de revente du viager pendant la vie du crédirentier, l’acheteur initial doit être remboursé des sommes déjà versées. Le nouvel acquéreur devra continuer à payer les rentes selon les conditions du contrat initial. Le débirentier initial se porte garant pour le nouvel acquéreur, et la revente ne doit pas modifier les conditions de rente du crédirentier.
Enfin, après le décès du crédirentier, le bien devient automatiquement la propriété du débirentier, qui peut alors le revendre comme tout bien immobilier classique, avec ou sans viager.
Comment calculer un viager occupé ?
Pour calculer un viager occupé, voici les étapes clés :
Estimation de la valeur vénale du bien : Déterminez la valeur du bien sur le marché, en tenant compte de sa superficie, son emplacement et ses caractéristiques (comme une piscine ou un garage).
Calcul de la décote d’occupation : Comme le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation, une décote est appliquée à la valeur vénale pour obtenir la valeur occupée. Cette décote est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur.
Détermination du bouquet : Le bouquet est le montant payé comptant lors de la signature du contrat. Il représente généralement 20 à 30 % de la valeur vénale du bien.
Calcul de la rente viagère : La rente est calculée en fonction du montant de la valeur occupée après le bouquet. Utilisez la formule : taux de rente × (valeur occupée – bouquet) / 12. La rente peut être réévaluée annuellement en fonction de l’inflation.
Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille ?
Il est parfaitement légal de vendre un bien en viager à un membre de sa famille, tel qu’un enfant ou un autre héritier, tout en respectant certaines formalités. Pour une vente en viager, que ce soit occupé ou libre, l’acheteur doit verser un bouquet à la signature de la transaction et payer des rentes viagères régulières. Lorsqu’il s’agit de vendre à un enfant, il est crucial d’obtenir l’accord écrit des autres héritiers (frères et sœurs) pour éviter des réclamations financières ultérieures, conformément à l’article 751 du Code général des impôts.
En revanche, si le vendeur est seul propriétaire du bien, il n’est pas nécessaire de consulter les autres héritiers. Pour éviter des frais de succession, le vendeur doit se réserver un droit d’usage et d’habitation plutôt que l’usufruit, notamment pour une vente en viager occupé. Dans le cas d’une vente à un membre éloigné de la famille, les frais de succession ne s’appliquent pas, mais des frais de notaire seront dus. Il est également important de veiller à une évaluation juste du bien pour éviter toute requalification en donation déguisée par l’administration fiscale, ce qui pourrait entraîner des droits de succession supplémentaires et des pénalités.
Peut-on acheter la maison de ses parents en viager ?
Il est tout à fait possible d'acheter la maison de ses parents en viager. Ce type de transaction permet à l'enfant d'acquérir le bien à un prix avantageux, tandis que les parents bénéficient de revenus mensuels.
Cependant, cette vente doit respecter certaines conditions pour être valide. Le prix de vente et le montant des rentes doivent refléter la véritable valeur du bien pour éviter d'être perçu comme une donation déguisée.
De plus, si le bien est la résidence principale du vendeur, il est nécessaire d'obtenir l'accord du conjoint. Les autres héritiers doivent également être informés et donner leur accord pour éviter d'éventuelles réclamations financières lors de la succession.
En vendant la nue-propriété en viager, les parents peuvent éviter les droits de succession, ne laissant que les frais de notaire à régler. Il est important de discuter des compensations financières avec les autres héritiers pour éviter les conflits.
Enfin, les montants du bouquet et de la rente doivent être suffisamment élevés pour être considérés comme sérieux et éviter une requalification en donation par les autorités fiscales. Ainsi, bien que l'achat en viager d'une maison familiale soit faisable, il nécessite une gestion rigoureuse des aspects légaux et familiaux pour assurer une transaction en toute conformité.
Peut-on vendre en viager si on a des héritiers ?
Il est tout à fait possible de vendre un bien en viager même si l'on a des héritiers. Cette méthode de vente, que l'on soit seul propriétaire ou en indivision, permet de vendre le bien tout en continuant à l'habiter si l'on opte pour un viager occupé.
Toutefois, si le propriétaire a des héritiers, ceux-ci n'hériteront pas du bien après le décès du vendeur, ce qui peut être perçu comme une manière de réduire ou d'éliminer l'héritage pour les descendants.
Si le bien est en indivision, c'est-à-dire partagé avec d'autres propriétaires, il est nécessaire d'obtenir leur accord pour procéder à la vente.
En revanche, si le propriétaire est le seul à détenir le bien, il peut le vendre en viager sans avoir à consulter ses héritiers.
Pour garantir une transaction en viager réussie, il est conseillé de consulter des professionnels comme des notaires ou des agents immobiliers spécialisés. Ils peuvent fournir des estimations précises, assurer le respect des règles légales et fiscales, et vous aider à négocier les termes du contrat, tels que le montant du bouquet et la fréquence des rentes. Pour un accompagnement complet, faites appel à un expert en viager comme Olivier de chez Benedic, qui vous guidera tout au long du processus.