Entre le charme d'un logement ancien et l'efficacité énergétique d'un logement neuf, il est parfois difficile de trancher. Il est donc primordial pour vous de réfléchir attentivement avant de faire votre choix final. Faisons ensemble, un état des lieux général pour vous aider à départager l’immobilier neuf et l’ancien. Vous serez ensuite en mesure de faire le choix le plus judicieux à vos yeux !

💡 Un bien immobilier est classé comme "ancien" lorsque la date d'achèvement de sa construction remonte à plus de 5 ans, ou s'il a déjà été vendu ou transféré à un propriétaire précédent.

Les caractéristiques du logement

Les plans et les prestations

Les biens immobiliers anciens peuvent avoir une disposition plus traditionnelle, avec des divisions de pièces distinctes. Les plans peuvent être moins ouverts et moins adaptés aux modes de vie contemporains. Les agencements peuvent être influencés par les normes de construction et les préférences de l'époque de construction.

Les logements neufs sont généralement conçus avec une approche moderne et fonctionnelle. Les plans sont souvent optimisés pour offrir une utilisation efficace de l'espace, avec
une distribution des pièces bien pensée.

L’ambiance et le caractère du logement

L'immobilier ancien offre la possibilité de trouver des biens avec une architecture plus ancienne. Si v
ous êtes à la recherche d'un logement avec du charme et une ambiance particulière, ce type de biens peut répondre à vos attentes.

En revanche, l'immobilier neuf offre un cadre moderne et contemporain, idéal pour ceux qui préfèrent un style plus épuré et des équipements modernes.

L’emplacement

Les projets immobiliers neufs sont habituellement situés dans des zones en plein développement, avec une accessibilité optimale aux commodités et aux infrastructures modernes.

De son côté, l'immobilier ancien peut offrir une localisation en centre-ville ou dans des quartiers historiques.

Ainsi, les caractéristiques du bien que vous choisirez seront avant tout propre à votre personnalité, votre mode de vie ou vos préférences architecturales. Cela dépendra également de vos préférences en termes de proximité avec les services, les transports et les espaces verts.

Les normes et réglementations

Les normes techniques

Lorsqu’on considère l'immobilier ancien, il est important de noter que la plupart de ces logements ne sont pas aux normes en termes d'isolation thermique, phonique, d'électricité, de gaz, etc. Ils peuvent donc être énergivores et manquer de confort. Des travaux de rénovation seront fréquemment nécessaires pour les mettre aux normes, ce qui représente un coût supplémentaire à prendre en compte dans votre budget.
De plus, avec l'entrée en vigueur de la loi Climat et résilience , les exigences de rénovation seront de plus en plus strictes. En effet, les logements les moins performants, classés G sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE), seront interdits à la location en 2025. Ceux classés F suivront en 2028, et les logements classés E en 2034.

À l’inverse, l'immobilier neuf répond aux dernières normes en vigueur. Les programmes immobiliers dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 se conforment à la rigoureuse réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ces logements sont très bien isolés, équipés de systèmes de chauffage et de production d'eau chaude de pointe, et leur consommation énergétique est trois à cinq fois inférieure à celle de l'ancien. Selon le Commissariat général au développement durable, un logement de catégorie B minimum permettrait de réaliser plus de 10 000€ d’économies par rapport à un logement de catégorie E.

Les logements dont le permis de construire est déposé à partir du 1er janvier 2022 sont conformes à la réglementation environnementale 2020 (RE 2020), encore plus performante et écologique, avec une réduction significative de leur empreinte carbone. Quelle que soit la réglementation, ces logements obtiennent des classements A, voire B sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Si vous faites construire votre propre maison en 2022, elle sera automatiquement conforme à la RE 2020, puisque le dépôt du permis de construire intervient après la signature du contrat de construction.

Les différences en termes de normes et de performance énergétique sont des aspects essentiels dans votre choix final. On observe cependant que la tendance vers des logements plus performants et écologiques se renforce, faisant de l'immobilier neuf une option attrayante pour ceux qui recherchent un investissement durable et économiquement avantageux.

L’aspect financier

Le prix

En règle générale, les prix au mètre carré sont souvent plus élevés dans le domaine de l'immobilier neuf par rapport à l'immobilier ancien. En moyenne, l'écart de prix entre l’ancien et le neuf est d'environ 20% à surface équivalente. Cependant, cet écart peut se compenser par les travaux à réaliser dans l’ancien lors de l’achat du bien et dans les années à venir.

Il est important de noter que bien que les prix dans l'immobilier ancien soient généralement inférieurs à ceux du neuf, cela peut impliquer des travaux de rénovation ou d'aménagement supplémentaires. Il peut s'agir d'ajuster le bien selon ses préférences ou de le rendre plus fonctionnel, mais également de réaliser des travaux tels qu'un ravalement de façade, une mise aux normes électriques, une amélioration de l'isolation ou un remplacement du système de chauffage. Il est donc essentiel de prendre en compte ces dépenses supplémentaires lors de l'évaluation de son budget d'acquisition.

Les aides financières

L'immobilier ancien offre peu d'aides financières, à moins que des travaux de rénovation ne soient entrepris. Vous pourriez dans ce cas bénéficier de l'Eco-PTZ ou du PTZ ancien, si les travaux visent à améliorer la performance énergétique. Des aides de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat ou du nouveau dispositif MaPrimeRénov peuvent par ailleurs être accessibles pour encourager la rénovation thermique.
Les investisseurs noteront que les dépenses liées aux travaux sont déductibles des loyers, ce qui réduit leur base imposable et leurs impôts. Si vous rénovez un logement ancien et le mettez en location, vous pouvez également bénéficier de la défiscalisation avec le dispositif Pinel dans l'ancien. Une autre option est le dispositif Loc'Avantages, qui offre une réduction d'impôt si vos loyers sont inférieurs aux valeurs du marché.
Dans des cas plus spécifiques, des dispositifs de défiscalisation sont prévus pour certains biens à rénover. Pour ceux situés dans des Sites patrimoniaux remarquables, la loi Malraux offre une réduction d'impôt équivalente à 30% des travaux. Si le logement est inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, la déduction d'impôt s'applique à 100% des dépenses de restauration.

En ce qui concerne l'immobilier neuf, il bénéficie de multiples aides financières. Vous pouvez profiter du PTZ sous réserve de remplir les conditions requises (achat de la première résidence principale, ressources limitées, etc.). Ce prêt à taux zéro représente jusqu'à 40% du prix du logement. De nombreuses collectivités locales accordent également des prêts gratuits ou des subventions aux résidents qui achètent dans le neuf.
Si vous achetez un logement neuf en tant que résidence principale dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville, la TVA est réduite à 5,5% au lieu de 20%.
Pour les investissements locatifs dans le neuf, la loi Pinel permet de déduire 10,5% du coût du bien sur six ans, 15% sur neuf ans ou 17,5% sur douze ans, sous réserve du respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Frais de notaire

Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien, les frais totaux peuvent représenter environ 7 à 8% du prix du logement. Vous devrez régler ces montants lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire, et ils doivent être couverts par votre apport personnel, car les banques n'accordent plus de prêts qui couvrent à la fois le logement et les frais annexes (crédits à 110%).
Pour l'achat d'un logement neuf, les frais de notaires varient généralement entre 2 et 3% de la valeur du logement. Une fois de plus, ces frais doivent être réglés lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
En somme, les biens anciens sont en théorie moins chers que dans le neuf, mais cette différence dans le prix de vente peut rapidement être compensée par le coût des travaux de rénovation à réaliser dans ces derniers. D’autre part, c’est du côté de l’immobilier neuf que l’on retrouve le plus d’aides financières, en plus des frais de notaire plus faibles que pour l’immobilier ancien.

Processus d’achat et garanties

Processus d’achat différents

Pour l'achat d'un bien immobilier ancien, vous commencerez par signer un compromis de vente. Bien que cela puisse être fait directement entre particuliers, il est recommandé d'impliquer un notaire pour une sécurité juridique accrue ou un agent immobilier de renom. Lors de cette étape, vous devrez verser un montant correspondant à 5 à 10% du prix du logement. Vous disposerez ensuite d'un délai de rétractation de dix jours à compter de la signature. Si vous décidez de renoncer pendant cette période, vous pourrez récupérer les sommes versées. Vous signerez quelques mois plus tard l'acte authentique, une étape qui doit obligatoirement être réalisée en présence d'un notaire.

En ce qui concerne l'achat d'un bien immobilier neuf, vous signez un contrat de réservation avec le vendeur. Ce contrat, également appelé avant-contrat, détaillera les spécificités du logement. Au moment de la réservation, vous devrez verser un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix du logement. Vous bénéficierez d'un délai de rétractation de dix jours. Quelques mois plus tard, vous signerez le contrat définitif devant un notaire.

Les garanties

Lors de l'achat d'un logement ancien, vous êtes informé de son état grâce au dossier de diagnostic technique (DDT) qui couvre divers aspects tels que la surface, le gaz, l'électricité, l'amiante, le plomb, etc. Le logement doit être conforme aux informations spécifiées dans la promesse de vente et l'acte authentique. 
Une fois ces documents signés et les délais légaux respectés, le vendeur a l'obligation de vous livrer le bien. 

Après l'achat, vous bénéficiez de la garantie des vices cachés, qui couvre les défauts non apparents au moment de la transaction et que le vendeur ignorait. Pour que ces défauts soient reconnus comme vices cachés, ils doivent exister avant la vente et diminuer la qualité ou la valeur du logement.

Dans le cas de l'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur, vous bénéficiez d'une garantie d'achèvement ou de remboursement fournie par une société extérieure, généralement un assureur spécialisé. Si vous faites construire votre maison sous le régime du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990) , vous êtes couvert par une garantie de livraison à prix et délais convenus. En cas de faillite du constructeur, son garant prend en charge les dépenses nécessaires pour terminer le chantier sans frais supplémentaires pour vous.

Une fois le logement neuf réceptionné, d'autres garanties entrent en jeu. 
- La garantie de parfait achèvement couvre les défauts apparents signalés lors de la réception ainsi que ceux révélés au cours de la première année suivant la réception. 
- La garantie de bon fonctionnement, d'une durée de deux ans, concerne les désordres affectant le fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du bâtiment, tels que les volets ou les radiateurs.
- La garantie décennale, d'une durée de dix ans, couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Pour bénéficier de cette garantie, vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage. Dans le cas d'une vente sur plans, le promoteur souscrit cette assurance pour votre compte et son coût est inclus dans le prix.

Les garanties ne sont pas les mêmes selon que vous optiez pour le neuf ou l’ancien. Il est donc important de prendre en compte ces différences lors du processus d'achat pour assurer votre sécurité juridique et la qualité du logement acquis.

En résumé, bien neuf ou ancien ?

BIENS NEUFS

BIENS ANCIENS

Plans et prestations modernes et optimisés pour une utilisation efficace de l'espace. Cadre moderne avec des équipements contemporains Situés dans des zones en plein développement avec une accessibilité optimale aux commodités et aux infrastructures. Logements moins énergivores: Conformes aux dernières normes en vigueur en termes d'isolation thermique, phonique, d'électricité, de gaz, etc. + Meilleure isolation, systèmes de chauffages et d’eau plus performants Multiples aides financières disponibles, telles que le prêt à taux zéro (PTZ) et des subventions pour l'achat De nombreuses garanties

Architecture et ambiance plus ancienne avec du charme et une ambiance particulière. Localisation privilégiée en centre-ville ou dans des quartiers historiques prisés. Prix généralement inférieurs à ceux du neuf (mais des travaux de rénovation peuvent être nécessaires). Possibilité de bénéficier d'aides financières pour les travaux de rénovation et de défiscalisation avec certains dispositifs. Frais de notaire plus élevés lors de l'achat.

Finalement, choisir entre l'immobilier neuf et l'immobilier ancien dépend essentiellement de vos besoins, de vos préférences et de votre situation personnelle. Pesez les avantages et les inconvénients de chaque option, prenez en compte les aspects financiers et l'état du marché, et prenez la décision qui correspond le mieux à vos objectifs immobiliers à long terme. 
Quelque soit votre choix, vous pouvez faire confiance à Benedic Immobilier pour vous accompagner dans l'ensemble de vos projets immobiliers : qu'ils soient dans le neuf ou l'ancien.