Vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf? Sachez qu'il existe de nombreuses garanties qui protègent les acquéreurs et propriétaires contre les malfaçons et désordres pouvant survenir après la construction. Dans cet article, nous vous expliquons en détail ces différentes garanties, leur durée, les types de dommages couverts, ainsi que les démarches à suivre en cas de problème.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est une protection légale qui s’applique à tous les travaux de construction ou de rénovation. Elle dure un an à compter de la réception des travaux et impose à l’entrepreneur de corriger tous les désordres signalés. Ces désordres peuvent être de deux types : ceux constatés lors de la réception des travaux, mentionnés sous forme de réserves dans le procès-verbal de réception, et ceux qui apparaissent dans l'année suivant cette réception. Dans ce second cas, il est nécessaire de formaliser la demande en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception (RAR) à l’entrepreneur pour lui signaler les problèmes.

Les désordres couverts par cette garantie incluent principalement les défauts visibles, les non-conformités par rapport au contrat, ainsi que les défauts d'isolation phonique. Ces derniers peuvent être particulièrement sensibles dans les immeubles collectifs, où une mauvaise isolation peut affecter la qualité de vie des occupants. Toutefois, certains dommages sont exclus de cette garantie : les travaux d’entretien normal, les dégradations dues à un usage inapproprié ou à un manque d’entretien, ainsi que les usures normales du bâtiment ne sont pas pris en charge.

Si des désordres apparaissent, le maître d'ouvrage doit adresser une lettre RAR à l'entrepreneur, lui demandant de réaliser les réparations dans un délai fixé. Si l’entreprise ne répond pas ou ne respecte pas ce délai, le maître d’ouvrage peut engager une tentative de médiation pour trouver une solution à l'amiable. Si cela échoue, il est possible de saisir le tribunal judiciaire dans l’année suivant la réception des travaux afin de contraindre l'entrepreneur à effectuer les réparations nécessaires, voire à verser une compensation financière.

Les garanties biennale et décennale

La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, est une autre protection légale applicable aux travaux de construction. Cette garantie, valable pour deux ans à compter de la réception des travaux, concerne les éléments d'équipement dissociables du bâtiment, c'est-à-dire ceux qui peuvent être retirés ou remplacés sans affecter la structure de l'ouvrage. Il s'agit, par exemple, des volets, des ballons d’eau chaude, des climatiseurs, des interphones, ou encore des portes.

Si ces équipements présentent un dysfonctionnement au cours des deux années suivant la réception, le maître d’ouvrage peut demander à l'entrepreneur de les réparer ou de les remplacer. Pour cela, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant les problèmes rencontrés. Si l’entreprise ne réagit pas ou refuse d'intervenir, le maître d'ouvrage peut alors saisir le tribunal afin d'exiger la réparation à ses frais. La garantie biennale est donc une protection importante, notamment pour assurer le bon fonctionnement des équipements essentiels au confort de l’habitation.

La garantie décennale est une assurance obligatoire pour les professionnels du bâtiment. Elle couvre les dommages graves qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à son usage, pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux.

Cette garantie prend en charge les dommages menaçant la solidité du bâtiment, tels que :

• Les vices menaçant la solidité (ex. fissures importantes dans les murs, effondrement de la toiture).

• Les défauts rendant le bien impropre à son usage (ex. défaut d’isolation thermique empêchant de vivre dans le bâtiment, affaissement du plancher, infiltration d’eau).

• Les éléments indissociables du bâtiment qui ne peuvent être enlevés sans détériorer l’ouvrage (ex. canalisations encastrées, installations électriques, chape de béton).

Tous les professionnels du BTP (architectes, entrepreneurs, promoteurs, etc.) doivent souscrire à une assurance de responsabilité civile décennale avant le début des travaux. En cas de sinistre, le maître d'ouvrage doit adresser une lettre recommandée à l'assureur du constructeur, décrivant les désordres constatés et demandant une expertise. Si l'indemnisation est refusée, le service contentieux de l'assureur peut être sollicité. À noter qu'un défaut de souscription à cette assurance peut entraîner des sanctions pénales pour le professionnel, pouvant aller jusqu'à 6 mois de prison et 75 000 euros d'amende.

Bien que les deux garanties protègent le maître d'ouvrage, elles diffèrent en termes de durée et de nature des dommages couverts.

• Durée : La garantie biennale est valable pendant 2 ans et concerne les éléments d’équipement dissociables, tandis que la garantie décennale couvre une période beaucoup plus longue, soit 10 ans, et s'applique aux dommages affectant la solidité du bâtiment ou son usage.

• Nature des dommages : La garantie biennale se concentre sur les équipements comme les volets, portes, climatiseurs, qui peuvent être facilement retirés sans détériorer l'ouvrage. En revanche, la garantie décennale protège contre des défauts beaucoup plus graves qui compromettent l’intégrité du bâtiment, comme des fissures structurelles ou des problèmes d’isolation, ainsi que les éléments qui ne peuvent être retirés sans endommager l’ouvrage.

Garanties obligatoires et facultatives en construction

Dans le secteur de la construction, certaines assurances sont obligatoires, tandis que d’autres sont facultatives mais recommandées pour offrir une couverture plus large.

• Assurances obligatoires :

  • La garantie décennale doit obligatoirement être souscrite par tous les professionnels du BTP pour couvrir les sinistres graves pouvant survenir dans les 10 ans après la réception des travaux.

  • L'assurance dommages-ouvrage, souvent souscrite par le maître d'ouvrage, préfinance les réparations couvertes par la garantie décennale, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la détermination des responsabilités.

• Garanties facultatives :

  • La garantie biennale, bien que légale, est souscrite facultativement pour protéger les équipements dissociables.

  • La police tous risques chantiers (TRC) est une assurance qui couvre le chantier lui-même, ainsi que les matériaux utilisés, contre les risques liés à la construction.

  • L'assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) permet de couvrir les dommages causés involontairement par les professionnels du bâtiment pendant l’exécution des travaux.

Investir dans l'immobilier neuf offre de nombreux avantages dont des garanties pour protéger votre bien et assurer votre tranquillité. Entre la garantie de parfait achèvement, biennale et décennale, chaque étape de la construction et de l'après-travaux est couverte pour vous offrir une sécurité optimale. Si vous envisagez de franchir le pas et d'investir dans le neuf, Benedic est là pour vous accompagner à chaque étape de votre projet, en vous offrant un service sur mesure et une expertise adaptée à vos besoins.