Les charges de copropriété sont au cœur de la gestion d'un immeuble en copropriété. Elles représentent les dépenses nécessaires pour assurer l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes. Comprendre leur fonctionnement et leur répartition est essentiel pour chaque copropriétaire. Dans cet article, vous retrouverez tout ce que vous avez besoin de savoir sur les charges de copropriété.

Qu’est-ce que les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété, telles qu’elles sont définies dans le cadre de la gestion immobilière, représentent les dépenses courantes indispensables au bon fonctionnement d'une copropriété. Elles englobent les coûts nécessaires pour assurer l'entretien, la conservation et potentiellement la rénovation des parties communes, des services collectifs et des équipements communs au sein de l'immeuble.
Chaque copropriétaire est tenu de participer financièrement à ces charges, conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur. Cette contribution vise à garantir la pérennité et la qualité des infrastructures partagées au sein de la copropriété, assurant ainsi un cadre de vie harmonieux et sécurisé pour tous les résidents.

Les différents types de charges

Les charges de copropriété se déclinent en deux catégories principales, chacune ayant ses spécificités propres :

• Les charges générales : Ces charges englobent les dépenses nécessaires à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble. Elles incluent des éléments tels que le salaire du gardien, les primes d'assurance, ainsi que les honoraires du syndic. Leur répartition s'effectue selon les principes définis dans le règlement de copropriété, tenant compte de la valeur relative de chaque lot et de sa participation aux parties communes.

• Les charges spéciales : Les charges spéciales correspondent à des dépenses spécifiques qui ne concernent que certains copropriétaires en raison de l'utilisation ou de la jouissance particulière des services collectifs ou des équipements communs. Parmi ces dépenses figurent notamment le chauffage collectif, les frais d'ascenseur, ainsi que d'autres services ou équipements similaires. La répartition de ces charges est généralement basée sur l'utilité de ces services ou équipements pour chaque lot de copropriété.

La répartition des charges

La répartition des charges en copropriété repose sur des principes clairs et équitables, visant à assurer une juste contribution de chaque copropriétaire aux dépenses communes :

• Répartition des charges générales : Les charges générales sont réparties proportionnellement à la valeur relative de chaque lot de copropriété. Cette valeur est exprimée en tantièmes, représentant la part de l'immeuble détenue par chaque copropriétaire. Ainsi, la contribution de chaque propriétaire aux charges générales est déterminée en fonction de la valeur de son lot par rapport à l'ensemble de la copropriété.

• Répartition des charges spéciales : En ce qui concerne les charges spéciales, leur répartition se fait en fonction de l'utilité des services et équipements pour chaque lot. Cela signifie que les copropriétaires ne contribuent qu'aux dépenses qui concernent directement les équipements ou services dont ils bénéficient. Par exemple, les charges liées au chauffage collectif ou aux ascenseurs sont réparties en fonction de l'utilité de ces équipements pour chaque lot.

Le budget prévisionnel

Chaque année, les copropriétaires se réunissent en assemblée générale pour voter le budget prévisionnel de la copropriété. Ce budget, élaboré par le syndic en collaboration avec le conseil syndical, est destiné à couvrir les dépenses courantes nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble, englobant à la fois les charges générales et spéciales.
Établi pour une période de douze mois correspondant à l'exercice comptable, le budget prévisionnel est soumis à l'approbation de l'assemblée générale avant le début de cet exercice. Il constitue une feuille de route financière essentielle, permettant de planifier et de gérer les dépenses de la copropriété de manière efficace et transparente.

Les fonds de travaux obligatoires

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2017, les copropriétés composées de plus de 10 lots sont tenus de constituer un fond de travaux obligatoires. Ce fond, institué dans un souci de préservation et de maintenance des immeubles, est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire.
Cette cotisation, prélevée auprès des copropriétaires, vise à financer les travaux nécessaires à la conservation et à l'entretien des parties communes, ainsi que ceux qui ne sont pas inclus dans le budget prévisionnel de la copropriété.

Les dépenses exceptionnelles

Les dépenses exceptionnelles en copropriété englobent les travaux urgents ou ceux qui ne sont pas prévus dans le budget prévisionnel annuel. Ces dépenses peuvent survenir de manière imprévue et nécessiter une réaction rapide de la part de la copropriété.
Pour couvrir ces dépenses imprévues, la copropriété peut procéder à des provisions sur charges "hors budget prévisionnel" ou demander des avances sur travaux aux copropriétaires. Ces avances sont destinées à budgétiser les travaux futurs qui n'ont pas encore été décidés, permettant ainsi à la copropriété de disposer des fonds nécessaires pour faire face à ces dépenses exceptionnelles.

Le paiement des charges

Le paiement des charges en copropriété est une responsabilité partagée entre les copropriétaires, basée sur leur quote-part respective des parties communes. Cette contribution financière s'effectue par le biais de provisions, qui sont des paiements anticipés destinés à couvrir les dépenses courantes de la copropriété.
Il revient au syndic de copropriété d'assurer le recouvrement des charges. À cet effet, le syndic doit prendre toutes les mesures nécessaires pour garantir que les copropriétaires s'acquittent de leurs obligations financières. Cela implique notamment l'envoi d'appels de fonds réguliers, généralement trimestriels, aux copropriétaires, ainsi que la gestion des provisions pour les travaux non inclus dans le budget prévisionnel ou les travaux urgents.
Les provisions sur charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, conformément aux dispositions prises en assemblée générale. À la fin de l'année comptable, une régularisation sur charges est effectuée afin de réajuster les paiements en fonction des dépenses réelles de la copropriété.

Que se passe-t-il en cas de non-paiement ?

Si un copropriétaire ne s'acquitte pas de ses provisions après mise en demeure, le syndic peut alors demander immédiatement le paiement de toutes les provisions de l'année budgétée. Ensuite, le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir le paiement. Il a également le droit d'engager toute action judiciaire nécessaire pour recouvrer les charges impayées, et les frais encourus dans ce processus sont à la charge du copropriétaire défaillant. En cas de succès dans une procédure contre la copropriété, le copropriétaire peut être dispensé de sa participation aux frais de procédure.

Comment faire la modification des charges ?

La modification des charges est décidée en assemblée générale, généralement par vote à l'unanimité. Cependant, dans certains cas spécifiques tels que les travaux, les changements d'usage de parties privatives, la division de lots ou la création d'un syndicat secondaire, la majorité peut suffire.



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